Vor allen Dingen für Bauherrschaften, welche nicht vor Ort den Baufortschritt ihrer Immobilie überwachen können, gelten folgende Ratschläge:

Obwohl mit Mehrkosten verbunden, gehen Sie auf Nummer sicher, lassen Sie sich von einem Anwalt beraten, der sich mit dem spanischen Vertrags- und Immobilienrecht auskennt. Auch ein Bauberater /Bauleiter der an Ihrer Stelle die Bauüberwachung übernimmt, dürfte sein Geld wert sein.

Bevor Sie vertragliche Verpflichtungen eingehen, besorgen Sie sich einen
(Nota Simple Informativa). Diesen erhalten Sie auf dem zuständigen Grundbuchamt.
Anhand der Eintragungen ist zu erkennen, ob das angedachte Grundstück Schulden- und Lastenfrei ist, ob Wegerechte darauf sind, evtl. Hypotheken oder Pfändungen. Erst wenn Sie die rechtliche Situation und die Bebaubarkeit geklärt haben, sollten Sie einem Kauf näher treten.

Das Bebaubarkeitszertifikat können Sie sich beim zuständigen Bauamt besorgen. Zu beachten gilt: dieser Bescheid ist in der Regel zeitlich begrenzt. Die Informacion Urbanistica gibt Ihnen Aufschluss über die derzeitige Bebaubarkeit. Innerhalb einer Woche haben Sie diese wichtige Information im Normalfall in Händen.

Hier müssen Sie zwei Kategorien unterscheiden:

1. erschlossenes Bauland (Suelo Urbanao)


2. nicht erschließbarer Boden (Suelo no urbanizable)

Der Flächennutzungsplan kann auch folgende Informationen geben:

1. Grünzone (Zona Verde)


2. Suelo no urbanizable, was bedeuten kann: es handelt sich um Land, welches wegen Naturschutz oder Landwirtschaft nicht als Bauland vorgesehen ist.


3. Suelo Rustico (Ackerland)

Sollten Sie den Kauf einer Liegenschaft (Finca) außerhalb einer Gemeinde ins Auge gefasst haben, sollten Sie unbedingt im Rathaus nachfragen, ob das Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Um eine konkrete Auskunft zu erhalten, benötigen Sie einen Lageplan und die Parzellen-Nummer.

In den Außenbezirken sind Landkäufe oft erst ab 10.000 qm möglich. Aber selbst bei dieser Grundstücksgröße dürfen oft nur 2% der unbebauten Fläche bebaut werden. Empfehlenswert auch hier: holen Sie sich den Rat eines Anwaltes ein. Gerade hier sind die Eigentumsverhältnisse kompliziert und schwer zu prüfen.

Mitunter steht eine Schäferhütte, eine Scheune, ein Geräteschuppen o.a. auf einer solchen Liegenschaft, dann darf meistens nur innerhalb der Umrisse neu gebaut werden. Eine Faustregel lautet: die Mindestgrundstücksflächen bei Einfamilienhäuser liegen bei 800 qm. Je nach Gemeinde, es gibt keine generelle Regelung, kann man sagen, müssen die Grundstücksgrößen zwischen 200 und 2000 qm für Häuser liegen.

Erkundigen Sie sich genau, unter welchen Bedingungen Sie eine Baugenehmigung erhalten. Viele Voraussetzungen wollen vorher erfüllt sein:

• Die öffentliche Erschließung des Grundstücks muss sicher gestellt sein. Diese Sicherstellung obliegt dem Antragsteller.
• Die Erschließungskosten müssen per Bankgarantie (Aval) beigebracht werden
• Wenn Sie die Bewohnbarkeitsbescheinigung der Gemeinde haben, können Sie einziehen

Erst wenn alle vorbezeichneten Positionen geklärt sind, sollten Sie einen notariellen Kaufvertrag abschließen. Nach der Escritura de Compraventa werden Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Jetzt sind Sie soweit, dass Sie sich einen Architekten und einen Bauunternehmer aussuchen können. Lassen Sie sich Referenzobjekte zeigen! Verschweigen Sie dem Architekten nicht Ihr Budget.
Setzen Sie finanzielle Grenzen. Ihr Architekt ist verpflichtet, Bauvorschriften einzuhalten, Genehmigungen einzuholen und die Baupläne bei der Architektenkammer einzureichen.
Die Licencia de Obra, Permiso de Obra (Baugenehmigung) erteilt das Rathaus. Es verseht sich von selbst, dass zum Bauantrag genaue Pläne eines Architekten, der Mitglied der Architektenkammer sein muss, eingereicht werden müssen. Die Baupläne werden dann von der Architektenkammer überprüft und abgestempelt.

Berechnung der Statik, Baubeschreibung und Installationspläne und die Baupläne bilden die Grundlage für die Baugenehmigung. Ersichtlich aus der Genehmigung sind dann auch evtl. Abtretungen für das Straßen- und Kanalnetz, notwenige Städtebaulichen Erschließlungen und die daraus resultierenden Kosten, sowie die zeitlichen Abläufe.

Mit dem Bau kann begonnen werden, wenn die befristete Baulizenz, in der die Bauvorschriften vorgegeben werden, vorliegt. Bis zum Baubeginn können leicht drei Monate und weitaus mehr vergehen. Wappnen Sie sich mit Geduld, bei einem vorgezogenen Baustart, tragen Sie das volle Risiko!

Wählen Sie auch Ihren Bauunternehmer mit Bedacht aus. Vergleichen Sie Preise und lassen Sie sich Referenzobjekte zeigen. Sprechen Sie auch ruhig mit den Hausbesitzern. Eine konsequente Selektion spart Ihnen Geld, Zeit und Nerven!

Überlegen Sie sehr gut, was in Ihrem Bauvertrag alles beinhaltet sein sollte. Je detaillierter Sie formulieren (Ausführung, Materialien, Bauqualität) umso weniger Sonderwünsche werden erforderlich.
Alles was nicht im Bauvertrag beinhaltet ist — oder festgehalten wurde, wird nachberechnet und kostet Sie viel Geld . Sinnvoll erscheint es auch, einen Festpreis zu vereinbaren. So können Ihnen als Bauherr später dann keine Nachberechnungen z.B. wegen Verteuerung der Materialien während der Bauphase u.a. ins Haus flattern. Vereinbaren Sie Ratenzahlungen und Baufortschritt.

Definieren Sie Baubeginn und Bauende. Setzen Sie Fristen vertraglich fest und lassen sie Strafen für Bauverzögerung in Ihr Vertragswerk einbauen.

Wenn es Ihre Zeit erlaubt, seien Sie während der Konstruktionsphase vor Ort. Nur so können Sie Fehlern vorbeugen. Sollten Sie dazu nicht in der Lage sein, beauftragen Sie einen zuverlässigen Bauleiter (Aparejador) der für Sie die Kontrolle der Bauarbeiten übernimmt.

Nach Fertigstellung des Baus, stellt der leitende Architekt ein Dokument aus (Certificado Final de Obra) das besagt, dass alle Maßnahmen mit dem Plan übereinstimmen.
Jetzt kann der Antrag auf Bauendabnahme beim Rathaus gestellt werden. Des weiteren muss nun der Architekt ein weiteres Dokument erstellen, aus dem hervorgeht, das die Ausführung nicht von den eingereichten Plänen (Baugenehmigung, Architektenplanung, Ausführung) abweicht. (Certificado Descriptivo).
Jetzt müssen Sie vor einem Notar die Neubauerklärung erstellen lassen (Declaracion de Obra Nueva). Mit der Escritura de Obra Nueva wird Ihre Immobilie ins Grundbuch eingetragen und steuerlich angemeldet.
Bei der Legalisierung der Neubauerklärung handelt
es sich um eine gesetzliche Vorschrift. Nur damit können Sie bei der Gemeinde Ihre Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cedula de Habitabilidad) beantragen.

Wenn Sie allen Punkten, die notwendige Sorgfalt angedeihen lassen, wird Ihr Bauvorhaben perfekt und relativ reibungslos ablaufen können.

Wir wünschen Ihnen, dass sich Ihr Traum vom eigenen Heim im Süden erfüllt und Sie entspannt und voller Freude Ihre neue Villa genießen können.

Autorin: Rita Mayers