Wohnmietrecht in Spanien

Nach Beendigung des spanischen Bürgerkrieges ließen die Auswirkungen des Krieges die Zahl des verfügbaren Wohnmietraums drastisch sinken. Die Maßnahmen der Regierung hierauf waren unter anderem die Verabschiedung eines Mietrechts, welches vor allem die Interessen des Mieters schützte, was etwa auch vorsah, dass des Mieters Nachkommen ohne weiteres in eine gesicherte Mietnachfolge eintreten konnten. Nachdem auch schließlich noch die Mietpreise in ihrer Höhe eingefroren wurden, waren immer weniger Eigentümer zu Vermietungen bereit.

Diese Situation änderte sich schlagartig im Jahre 1985, als die neue sozialistische Regierung das bis dahin bestehende Mietrecht an die Vertragsfreiheitsprinzipien des Codigo Civil, also des spanischen BGBs` anglich. Erklärtes Ziel der Regierung war es also, durch die geschaffene Liberalisierung ein neues, größeres Angebot von Wohnmietraum auf dem Markt verfügbar zu machen, da es an Mietobjekten gar nicht einmal so sehr mangelte, wie an fehlendem Interesse der Eigentümer zu Vermietungen. Die Liberalisierung hingegen führte dazu, dass fortan Mietverträge seitens der Vermieter nur noch auf meist ein Jahr befristet wurden, was seitens der Mieter zu Unbilligkeiten hinsichtlich einer längerfristigen Lebensplanung führte, schließlich war man stets dem Risiko ausgesetzt, dass der Vermieter einer Vertragsverlängerung nicht zustimmte und für ihn noch günstigere Konditionen am Markt zu finden suchte.

Um diesem Übel Einhalt zu gebieten, wurde seitens der Regierung im Jahre 1994 abermals ein neues Mietrecht verabschiedet, welches am 01.01.1995 in Kraft trat. Bis dahin bestehende Verträge wurden nach altem Recht, neu abgeschlossene Verträge nach neuem Mietrecht behandelt, welches darüber hinaus auch noch Mietzinsangleichungen vorsah. Das neue Gesetz imperativen Charakters sah wiedereinmal den Mieter als die schwächere und schützenswertere Vertragspartei an, sodass Gesetzesänderungen oder Auslegungen also in keinem Falle zu Ungunsten des Mieters ausfallen durften.

Ferner gilt dieses aktuelle Recht auch ausschließlich für permanent genutzten Wohnraum, dies auch nur mit Einschränkungen, es findet etwa keine Anwendung bei Ferien oder Kurzzeitvermietungen, bei Wohnraum von Angestellten in Ausführung ihres Berufes, etwa Pförtnern o.ä. und es ist ebenfalls nicht anwendbar auf Luxuswohnraum, also auf solchen von über 330 qm Wohnfläche oder eines Mietzins, welcher 5,5 mal höher als das monatliche Mindestgehalt von zur Zeit 451,20 Euro pro Monat ist.

In materiellrechtlicher Hinsicht ist einleitend zunächst zu erwähnen, dass in Spanien sowohl schriftlich als auch mündlich abgeschlossene Mietverträge formwirksam sind.

Über die Dauer des Mietvertrages können sich die Parteien grundsätzlich frei einigen, ist die Dauer auf unter fünf Jahre bestimmt, so verlängert sich der Mietvertrag nach Ablauf der Vertragslaufzeit automatisch jeweils jährlich bis hin zu insgesamt erreichten fünf Jahren. Hierbei kann der Vermieter mit einer Frist von einem Monat vor Ablauf der fünfjährigen Verlängerungsspanne erstmalig kündigen. Geschieht dies nicht, verlängert sich das Mietverhältnis hiernach automatisch jährlich bis hin zu insgesamt drei weiteren Jahren. Erfolgt keine Kündigung verlängert sich das Mietverhältnis danach automatisch noch um die Zeit, für die der Mieter wiederkehrende Mietzahlungen leistet, in der Regel also um jeweils einen Monat. Ist eine Weiteranmietung seitens des Mieters innerhalb der geschilderten automatischen Verlängerungen nicht erwünscht, kann dieser — und nur dieser — in einer Frist von dreißig Tagen vor Ablauf einer Verlängerungsperiode eines Jahres kündigen.

Nur wenn der Vermieter bei Vertragsschluss schon ankündigt, selbst nach einer bestimmten Zeit in das Mietobjekt einziehen zu wollen, endet der Vertrag mit diesem Zeitpunkt, wobei dann auch de facto der Vermieter selbst den Wohnraum übernehmen, sprich in das Objekt einziehen muss.

Hat der Vertrag von Anfang an eine Laufzeit von über fünf Jahren, kann der Mieter nach Ablauf von fünf Jahren kündigen, dies ist dem Vermieter mit einer Frist von zwei Monaten im voraus anzuzeigen. nimmt der Mieter vorzeitig Abstand vom Vertrag so können die Parteien vertraglich vereinbaren, dass dem Vermieter ein Ausfallschaden zustehen soll, welcher sich nach Monatsmieten berechnet, wobei für jedes ausgefallene Jahr eine Monatsmietzahlung entrichtet werden muss.

Die in Spanien für Vermieter ungünstigen Kündigungsmöglichkeiten sollten all diejenigen beachten, die sich mit dem Gedanken tragen, Ihre Liegenschaften zu vermieten, wenn die Nachteile einer Langzeitwohnraummiete dieses Gesetzes nicht zum Tragen kommen sollen. In diesem Zusammenhang sei angemerkt, dass alleine die Zweckangabe als „Ferienwohnraum“ oder „Kurzzeitferienmiete“ im Vertrag nicht unbedingt ausreicht, um den aufgezeigten Nachteilen entgegenzuwirken, da immer am konkreten Fall zu bestimmen ist, ob der Mieter sich im Feriendomizil einen dauerhaften, festen Wohnsitz eingerichtet hat oder nicht, die zeitliche Grenze dürfte hierbei wohl bei etwa vier Wochen anzunehmen sein, Vorsicht also ist insbesondere bei Saisonmietverträgen geboten.

Untervermietungen oder Nachmieterstellung sind dem Mieter per se untersagt, wenn nicht eine ausdrückliche Genehmigung des Vermieters erteilt wurde. Konsequenzen von Langzeitarrangements sollten ersichtlich also auch vom Mieter hinsichtlich aller Konsequenzen insbesondere der Bindungswirkung eines Langzeitvertrages bedacht werden. Ein gegen den Willen des Vermieters untervermieteter Wohnraum wie auch eine Zweckentfremdung oder belästigende, gesundscheitsschädigende, gefahrvolle Handlungen des Mieters können den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung ermächtigen.

Wie in Deutschland ist ein Eigentumswechsel für das bestehende Mietverhältnis unbeachtlich, es besteht mit dem neuen Vermieter fort.

Die Mietehöhe kann zwischen den Parteien ebenfalls frei veranschlagt werden und ist monatlich oder in kürzeren Abständen zu zahlen. Miete und Nebenkosten sind vom Vermieter getrennt aufzuführen. Mieterhöhungen während der ersten fünf Jahre richten sich nach dem IPC-Index, Erhöhungen sind dem Mieter jährlich zur Kenntnis zu bringen. Nach diesen fünf Jahren kann zwischen den Parteien eine Mieterhöhung anhand eines frei zu vereinbarenden Schemas gewählt werden. Vertraglich kann weiterhin bestimmt werden, inwieweit der Mieter auch für den laufenden Unterhalt des Objektes aufzukommen hat, wobei dann im Vertrag die Kosten des Vorjahres deklaratorisch anzugeben sind. Kosten für Strom, Gas und Wasser hat der Mieter als Konsument zu tragen, um Irritationen zu vermeiden, sollten Verbrauche jedenfalls durch eigene Zähler klar individualisierbar sein.

Kommt der Mieter seiner Pflicht zur Zahlung der Miete nicht nach oder zahlt er nur teilweise, steht dem Vermieter das Recht zur Kündigung und Räumung zu. Letztere muss gerichtlich erstritten werden, wobei der Vermieter hierbei oft erhebliche wirtschaftliche Mietausfälle hinnehmen muss, ganz zu schweigen von den Kosten des Verfahrens. Die anwaltliche Praxis zeigt regelmäßig, dass von rechtmäßig verurteilten Mietern wegen eingetretener Insolvenz oftmals nicht zu holen sein wird.

Zwar mag dies den Vermieter mitunter am Bestehen eines Rechtsstaates zweifeln lassen und ihn wirtschaftlich über Gebühr belasten, dennoch sei vor Kurzschlusshandlungen wie Schlössertausch oder gewaltsamer Rückeroberung des Wohnraumes ohne vorherige Einholung rechtlich fachkundigen Rates gewarnt, da strafrechtliche oder schadensersatzrechtliche Repressalien drohen könnten.

Dem Vermieter obliegt es ferner, die für die zur Bewohnung und Erhalt des Objektes notwendigen Reparaturen zu erledigen, wobei Umlagen auf den Mieter nur in eher beschränktem Maße zulässig sind. Nur Schäden, die der Mieter selbst verschuldet hat, muss er selbstverständlich auch selbst tragen. Der Mieter muss Reparaturen am Wohnraum dulden und unterstützen, sofern sie nicht länger als 20 Tage andauern, bei Überschreitung dieser Frist steht ihm eine proportionale Nutzungsentschädigung wegen des für ihn eingeschränkten Mietwertes zu. Ist gar eine Unbewohnbarkeit des Mietobjektes in Ermangelung von Instandhaltungsarbeiten gegeben, wenn der Vermieter etwa die Wohnung vollständig hat verkommen lassen oder von offizieller Seite eine Einstufung des Wohnraumes als „ruina“, also als Ruine vorliegt, kann der Vertrag seitens des Mieters bis zur ordnungsgemäßen Reparatur ausgesetzt oder gar aufgelöst werden, letzteres ohne Schadensersatzverpflichtung gegenüber dem Vermieter.

Von den notwendigen Instandhaltungsarbeiten sind Verbesserungs- oder Verschönerungsarbeiten, welche zum Erhalt der Wohnung nicht zwingend notwendig sind, zu unterscheiden, solche Arbeiten müssen vom Mieter ebenfalls geduldet und unterstützt werden, jedenfalls solange sie nicht über die komplette Mietzeit andauern.

Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Instandhaltung des Mietobjektes nicht nach, steht dem Mieter, anders als nach deutschem Mietrecht und ständiger und umfangreicher Rechtsprechung im Heimatland hier in Spanien kein Mietminderungsrecht zu. Dennoch geminderte Miete könnte ein Kündigungsrecht des Vermieters mit sich anschließender Räumungsklage begründen. Kommt der Vermieter also seiner Verpflichtung zum ordnungsgemäßen Erhalt des Wohnraumes nicht nach, so steht dem Mieter allenfalls ein Kündigungsrecht, unter gewissen Voraussetzungen auch ein Schadensersatzanspruch zu.

Bauliche Umbauten am Objekt hinsichtlich Struktur, Statik, Sicherheit oder Zugang zum Anwesen bedürfen der Zustimmung des Vermieters, anderenfalls dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht und / oder der Anspruch auf Herstellung des ursprünglichen Zustandes zusteht. Behinderte Mieter dürfen Umbauten in dem hinsichtlich der Behinderung notwenigen Maße vornehmen, sind aber nach Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls wieder zur Herstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet.

Ebenfalls steht dem Mieter bei anstehender Veräußerung des Objektes und der etwaig mitvermieteten Gegenstände ein Vorkaufrecht zu. Verkaufabsicht und Preis des Objektes sind dem Mieter dreißig Tage vor Verkauf bekannt zu geben, wobei anzuraten ist, eine solche Bekanntgabe per notarieller Zustellung an den Mieter zu bewirken, anderen Falles möglicherweise Beweis- oder Darlegungsprobleme hinsichtlich der erfolgten Information auftreten könnten, die im schlimmsten Falle den Mieter zur Auflösung des Vertrages zwischen dem Vermieter und einem Dritten berechtigen könnte, was ebenfalls gilt, wenn der Vermieter dem Mieter fälschlicherweise einen höheren Kaufpreis mitteilte, um ungehindert an einen Dritten veräußern zu können. In einem solchen Falle kann der Mieter dann innerhalb von sechzig Tagen das Objekt selbst erwerben.

Das Vorkaufsrecht besteht nur dann nicht, wenn ein Miteigentümer an einen anderen Miteigentümer veräußert oder ein Käufer etwa alle Wohnungen in einem Gebäude zu erwerben plant, auch wenn sie verschiedenen Eigentümern gehören.

In einem über fünf Jahre abgeschlossenen Vertrag kann der Mieter auf die Ankaufsrechte vertraglich wirksam verzichten.

Auch in Spanien sind Kautionshinterlegungen zur Sicherung der Vermieterinteressen üblich, solche erfolgen meist in Höhe einer Monatsmiete , bei möblierten Wohnraum: 2 Monatsmieten, und werden auf ein öffentliches Konto einbezahlt oder in Bar dem Vermieter übergeben.

Abschließend mag noch angeführt sein, dass es dem Mieter obliegt, eine Wohnmietsteuer zu entrichten, die sich anhand eines eigenen Schemas berechnet. Hierbei veranlagt man die Besteuerungsbasis anhand der Mietzahlungen der gesamten Vertragslaufzeit, im Zweifel auf diejenigen Zahlungen innerhalb einer Periode von sechs Jahren. Verlängert sich der Vertrag automatisch rechnet man die Zahlungen der Verlängerungsperiode hinzu, als Mindestbasis solche einer dreijährigen Verlängerungszeit.

Hierbei entfallen:

Mietzahlungen über 7.692,96  Euros werden mit 0,02 Euros für weitere je 6,01 Euros berechnet.

Bei Abschluss eines Mietvertrages sollte, um späteren Schäden bereits im Vorfelde zu begegnen, besser nicht Rückgriff auf Mustermietverträge oder gar Selbstentwürfe genommen werden, da solche, wie die anwaltliche Praxis ständig zeigt, schnell zum Problemherd werden können, schließlich oft die eigenen Interessen hierin unberücksichtigt oder unnötiger weise eingeschränkt sein könnten.

Autor: RA Guido von Berg
Kanzlei Dr. Crespo & Partner, Teulada.