Mietvertrag Spanien – Neues Wohnmietrecht – Änderungen für Mieter 6/2013

Immer noch erwerben die meisten Spanier Wohneigentum, um dieses selbst zu nutzen.  Sie zahlen lieber Hypotheken als Mieten an einen anderen Besitzer. Das macht die Mietsituation hier in Spanien immer noch schwierig. Erschwert wurde die Situation ebenfalls durch das Wohnmietgesetz vom 24.11.1994, das stark Mieter-freundlich gestaltet war.

Das nunmehr überarbeitete Mietgesetz vom 4.6.2013 sieht einige grundlegende Änderungen vor, die die Ausgestaltung von Mietverhältnissen flexibler machen und so den Markt für Mietimmobilien auffrischen sollen. Die Überarbeitung besteht in einer Vielzahl von Neuregelungen, einige wichtige Aspekte, wollen wir hier aufzählen:

  • Es wird deutlich mehr auf die grundsätzliche Vertragsfreiheit der Parteien abgestellt, Mieter und Vermieter sollen in Zukunft freier sein im Hinblick auf die Ausgestaltung der einzelnen vertraglichen Vereinbarungen.
  • Unter Berücksichtigung auf möglicherweise eintretende Änderungen der persönlichen Lebensumstände von Mieter und Vermieter wurde die Dauer von fünf Jahren hinsichtlich der zwingend vorgegebenen Vertragsverlängerungszeiten nunmehr auf einen Zeitraum von drei Jahren beschränkt, sprich: Die Mindestlaufzeit verkürzt sich von fünf auf drei Jahre.
  • Die Möglichkeit der Wiederinbesitznahme des Mietobjektes durch den Vermieter bei Eigenbedarf nach einer Mindestmietzeit von einem Jahr, Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige muss mit einer Frist von zwei Monaten geltend gemacht werden.
  • Die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung durch den Mieter frühestens nach Ablauf eines halben Jahres mit einer Frist der Mitteilung an den Vermieter von 30 Tagen wird ebenfalls gewährt. Für einen solchen Fall kann allerdings ein Schadensersatzanspruch für den Vermieter vertraglich vereinbart werden.
  • Zur Vermeidung von Konflikten zwischen den Parteien kann Mediation, also außergerichtliche Schlichtung , vereinbart werden.
  • Für Erleichterung von Zustellungen unter den Parteien kann nun auch unter bestimmten Voraussetzungen eine elektronische Adresse bestimmt werden.
  • Räumungsklagen können in abgekürzten Verfahren geführt werden.
  • Einrichtung eines Registers, in welchem rechtskräftige Urteile gegen säumige Mieter eingeschrieben werden können.
  • Vorlage von Energieeffizienzzertifikaten durch den Vermieter.
  • Möglichkeit der fristlosen Kündigung durch den Vermieter bei sicherheitsgefährdeten Beschädigungen am Mietobjekt durch den Mieter oder bei Durchführung ungenehmigter Umbauten am Mietobjekt durch den Mieter.
  • Der Mieter kann bestimmte Arbeiten am Objekt unter besonderen Bedingungen ausführen und vom Mietzins abziehen, wenn vertraglich so vereinbart ist.
  • Der Mieter kann auf sein Vorkaufsrecht verzichten.
  • Mietzinserhöhungen können unter den Parteien frei vereinbart werden.
  • Mietverträge sind auch Dritten gegenüber gültig und vor haltbar, wenn sie im Grundbuch eingetragen wurden, es kann also schlimmsten Falles dazu kommen, dass der Verkauf des Objektes oder Eigentümerwechsel aufgrund Zwangsversteigerungsmaßnahmen das Mietverhältnis auflösen, wenn Mietverträge nicht im Grundbuchamt eingeschrieben sind.
  • Das vorliegende Gesetz gilt nicht für Ferienvermietungen und gewerblichen Mietraum, ferner ebenfalls nicht für bestehende Mietverhältnisse, wenn sich Mieter und Vermieter nicht ausdrücklich auf die Anwendung dieser neuen Regelungen für Altmietverträge einigen.

Es bleibt abzuwarten, inwieweit sich der Mietmarkt aufgrund der vorliegenden Änderungen tatsächlich entspannen wird und ob die Anreize für Immobilieneigentümer  ausreichend sind.  Ein Schritt in die richtige Richtung insbesondere aufgrund der nun kürzeren Kündigungsfristen wird wohl in jedem Fall eingeschlagen worden sein.

Quelle: Guido von Berg RA
Internationale Rechtsanwaltskanzlei von Berg und Partner
E-Mail  info@abogadosvonberg.com

Wohnmietrecht in Spanien

Nach Beendigung des spanischen Bürgerkrieges ließen die Auswirkungen des Krieges die Zahl des verfügbaren Wohnmietraums drastisch sinken.
Die Maßnahmen der Regierung hierauf waren unter anderem die Verabschiedung eines Mietrechts, welches vor allem die Interessen des Mieters schützte, was etwa auch vorsah, dass des Mieters Nachkommen ohne weiteres in eine gesicherte Mietnachfolge eintreten konnten.
Nachdem auch schließlich noch die Mietpreise in ihrer Höhe eingefroren wurden, waren immer weniger Eigentümer zu Vermietungen bereit.

Liberalisierung des Rechts

Diese Situation änderte sich schlagartig im Jahre 1985, als die neue sozialistische Regierung das bis dahin bestehende Mietrecht an die Vertragsfreiheitsprinzipien des Codigo Civil, also des spanischen BGBs anglich. Erklärtes Ziel der Regierung war es also, durch die geschaffene Liberalisierung ein neues, größeres Angebot von Wohnmietraum auf dem Markt verfügbar zu machen, da es an Mietobjekten gar nicht einmal so sehr mangelte, wie an fehlendem Interesse der Eigentümer zu Vermietungen. Die Liberalisierung hingegen führte dazu, dass fortan Mietverträge seitens der Vermieter nur noch auf meist ein Jahr befristet wurden, was seitens der Mieter zu Unbilligkeit hinsichtlich einer längerfristigen Lebensplanung führte, schließlich war man stets dem Risiko ausgesetzt, dass der Vermieter einer Vertragsverlängerung nicht zustimmte und für ihn noch günstigere Konditionen am Markt zu finden suchte.

Seit 1.1.1995 gilt das neue Mietrecht

Um diesem Übel Einhalt zu gebieten, wurde seitens der Regierung im Jahre 1994 ein abermals neues Mietrecht verabschiedet, welches am 01.01.1995 in Kraft trat. Bis dahin bestehende Verträge wurden nach altem Recht, neu abgeschlossene Verträge nach neuem Mietrecht behandelt, welches darüber hinaus auch noch Mietzinsangleichungen vorsah. Das neue Gesetz imperativen Charakters sah wiedereinmal den Mieter als die schwächere und schützenswertere Vertragspartei an, sodass Gesetzesänderungen oder Auslegungen also in keinem Falle zuungunsten des Mieters ausfallen durften.

Ferner gilt dieses aktuelle Recht auch ausschließlich für permanent genutzten Wohnraum, dies auch nur mit Einschränkungen, es findet etwa keine Anwendung bei Ferien oder Kurzzeitvermietungen, bei Wohnraum von Angestellten in Ausführung ihres Berufes, etwa Pförtnern o. ä. und es ist ebenfalls nicht anwendbar auf Luxuswohnraum, also auf solchen von über 330 qm Wohnfläche oder einem Mietzins, welcher 5,5 mal höher als das monatliche Mindestgehalt von zur Zeit 451,20 Euro pro Monat ist.

Mietvertrag – Laufzeit und Kündigungsfristen

In materiell rechtlicher Hinsicht ist einleitend zunächst zu erwähnen, dass in Spanien sowohl schriftlich als auch mündlich abgeschlossene Mietverträge formwirksam sind.

Über die Dauer des Mietvertrages können sich die Parteien grundsätzlich frei einigen, ist die Dauer auf unter fünf Jahre bestimmt, so verlängert sich der Mietvertrag nach Ablauf der Vertragslaufzeit automatisch jeweils jährlich bis hin zu insgesamt erreichten fünf Jahren. Hierbei kann der Vermieter mit einer Frist von einem Monat vor Ablauf der fünfjährigen Verlängerungsspanne erstmalig kündigen. Geschieht dies nicht, verlängert sich das Mietverhältnis hiernach automatisch jährlich bis hin zu insgesamt drei weiteren Jahren. Erfolgt keine Kündigung verlängert sich das Mietverhältnis danach automatisch noch um die Zeit, für die der Mieter wiederkehrende Mietzahlungen leistet, in der Regel, also um jeweils einen Monat. Ist eine Weiteranmietung seitens des Mieters innerhalb der geschilderten automatischen Verlängerungen nicht erwünscht, kann dieser – und nur dieser – in einer Frist von dreißig Tagen vor Ablauf einer Verlängerungsperiode eines Jahres kündigen.

Nur wenn der Vermieter bei Vertragsschluss schon ankündigt, selbst nach einer bestimmten Zeit in das Mietobjekt einziehen zu wollen, endet der Vertrag mit diesem Zeitpunkt, wobei dann auch de facto der Vermieter selbst den Wohnraum übernehmen, sprich, in das Objekt einziehen muss.

Hat der Vertrag von Anfang an eine Laufzeit von über fünf Jahren, kann der Mieter nach Ablauf von fünf Jahren kündigen, dies ist dem Vermieter mit einer Frist von zwei Monaten im Voraus anzuzeigen. Nimmt der Mieter vorzeitig Abstand vom Vertrag so können die Parteien vertraglich vereinbaren, dass dem Vermieter ein Ausfallschaden zustehen soll, welcher sich nach Monatsmieten berechnet, wobei für jedes ausgefallene Jahr eine Monatsmietzahlung entrichtet werden muss.

Kündigung des Mietvertrags

Die in Spanien für Vermieter ungünstigen Kündigungsmöglichkeiten sollten all diejenigen beachten, die sich mit dem Gedanken tragen, Ihre Liegenschaften zu vermieten, wenn die Nachteile einer Langzeitwohnraummiete dieses Gesetzes nicht zum Tragen kommen sollen. In diesem Zusammenhang sei angemerkt, dass alleine die Zweckangabe als Ferienwohnraum oder Kurzzeitferienmiete im Vertrag nicht unbedingt ausreicht, um den aufgezeigten Nachteilen entgegenzuwirken, da immer am konkreten Fall zu bestimmen ist, ob der Mieter sich im Feriendomizil einen dauerhaften, festen Wohnsitz eingerichtet hat oder nicht, die zeitliche Grenze dürfte hierbei wohl bei etwa vier Wochen anzunehmen sein, Vorsicht also ist insbesondere bei Saisonmietverträgen geboten.

Untervermietungen oder Nachmieter Stellung sind dem Mieter per se untersagt, wenn nicht eine ausdrückliche Genehmigung des Vermieters erteilt wurde. Konsequenzen von Langzeitarrangements sollten ersichtlich also auch vom Mieter hinsichtlich aller Konsequenzen insbesondere der Bindungswirkung eines Langzeitvertrages bedacht werden. Ein gegen den Willen des Vermieters untervermieteter Wohnraum wie auch eine Zweckentfremdung oder belästigende, gesundheitsschädigende, gefahrvolle Handlungen des Mieters können den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung ermächtigen.

Wie in Deutschland ist ein Eigentumswechsel für das bestehende Mietverhältnis unbeachtlich, es besteht mit dem neuen Vermieter fort.

Miethöhe und Rechte des Vermieters bei zahlungsunwilligen Mietern

Die Miethöhe kann zwischen den Parteien ebenfalls frei veranschlagt werden und ist monatlich oder in kürzeren Abständen zu zahlen. Miete und Nebenkosten sind vom Vermieter getrennt aufzuführen. Mieterhöhungen während der ersten fünf Jahre richten sich nach dem IPC-Index, Erhöhungen sind dem Mieter jährlich zur Kenntnis zu bringen. Nach diesen fünf Jahren kann zwischen den Parteien eine Mieterhöhung anhand eines frei zu vereinbarenden Schemas gewählt werden. Vertraglich kann weiterhin bestimmt werden, inwieweit der Mieter auch für den laufenden Unterhalt des Objektes aufzukommen hat, wobei dann im Vertrag die Kosten des Vorjahres deklaratorisch anzugeben sind. Kosten für Strom, Gas und Wasser hat der Mieter als Konsument zu tragen, um Irritationen zu vermeiden, sollten Verbrauche jedenfalls durch eigene Zähler klar individualisierbar sein.

Kommt der Mieter seiner Pflicht zur Zahlung der Miete nicht nach oder zahlt er nur teilweise, steht dem Vermieter das Recht zur Kündigung und Räumung zu. Letztere muss gerichtlich erstritten werden, wobei der Vermieter hierbei oft erhebliche wirtschaftliche Mietausfälle hinnehmen muss, ganz zu schweigen von den Kosten des Verfahrens. Die anwaltliche Praxis zeigt regelmäßig, dass von rechtmäßig verurteilten Mietern wegen eingetretener Insolvenz oftmals nicht zu holen sein wird.

Zwar mag dies den Vermieter mitunter am Bestehen eines Rechtsstaates zweifeln lassen und ihn wirtschaftlich über Gebühr belasten, dennoch sei vor Kurzschlusshandlungen wie Schlösser Tausch oder gewaltsamer Rückeroberung des Wohnraumes ohne vorherige Einholung rechtlich fachkundigen Rates gewarnt, da strafrechtliche oder schadensersatzrechtliche Repressalien drohen könnten.

Pflichten des Vermieters

Dem Vermieter obliegt es ferner, die für die zur Bewohnung und Erhalt des Objektes notwendigen Reparaturen zu erledigen, wobei Umlagen auf den Mieter nur in eher beschränktem Maße zulässig sind. Nur Schäden, die der Mieter selbst verschuldet hat, muss er selbstverständlich auch selbst tragen. Der Mieter muss Reparaturen am Wohnraum dulden und unterstützen, sofern sie nicht länger als 20 Tage andauern, bei Überschreitung dieser Frist steht ihm eine proportionale Nutzungsentschädigung wegen des für ihn eingeschränkten Mietwertes zu. Ist gar eine Unbewohnbarkeit des Mietobjektes in Ermangelung von Instandhaltungsarbeiten gegeben, wenn der Vermieter etwa die Wohnung vollständig hat verkommen lassen oder von offizieller Seite eine Einstufung des Wohnraumes als ruina, also als Ruine vorliegt, kann der Vertrag seitens des Mieters bis zur ordnungsgemäßen Reparatur ausgesetzt oder gar aufgelöst werden, letzteres ohne Schadensersatzverpflichtung gegenüber dem Vermieter.

Von den notwendigen Instandhaltungsarbeiten sind Verbbesserungs- oder Verschönerungsarbeiten, welche zum Erhalt der Wohnung nicht zwingend notwendig sind, zu unterscheiden, solche Arbeiten müssen vom Mieter ebenfalls geduldet und unterstützt werden, jedenfalls solange sie nicht über die komplette Mietzeit andauern.

Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Instandhaltung des Mietobjektes nicht nach, steht dem Mieter, anders als nach deutschem Mietrecht und ständiger und umfangreicher Rechtsprechung im Heimatland hier in Spanien kein Mietminderungsrecht zu. Dennoch geminderte Miete könnte ein Kündigungsrecht des Vermieters mit sich anschließender Räumungsklage begründen. Kommt der Vermieter also seiner Verpflichtung zum ordnungsgemäßen Erhalt des Wohnraumes nicht nach, so steht dem Mieter allenfalls ein Kündigungsrecht, unter gewissen Voraussetzungen auch ein Schadensersatzanspruch zu.

Rechte des Mieters

Bauliche Umbauten am Objekt hinsichtlich Struktur, Statik, Sicherheit oder Zugang zum Anwesen bedürfen der Zustimmung des Vermieters, anderenfalls dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht und / oder der Anspruch auf Herstellung des ursprünglichen Zustandes zusteht. Behinderte Mieter dürfen Umbauten in dem hinsichtlich der Behinderung notwendigen Maße vornehmen, sind aber nach Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls wieder zur Herstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet.

Ebenfalls steht dem Mieter bei anstehender Veräußerung des Objektes und der etwaige mit vermieteten Gegenstände ein Vorkaufrecht zu. Verkauf Absicht und Preis des Objektes sind dem Mieter dreißig Tage vor Verkauf bekannt zu geben, wobei anzuraten ist, eine solche Bekanntgabe per notarieller Zustellung an den Mieter zu bewirken, anderen Falles möglicherweise Beweis- oder Darlegung Problem hinsichtlich der erfolgten Information auftreten könnten, die im schlimmsten Falle den Mieter zur Auflösung des Vertrages zwischen dem Vermieter und einem Dritten berechtigen könnte, was ebenfalls gilt, wenn der Vermieter dem Mieter fälschlicherweise einen höheren Kaufpreis mitteilte, um ungehindert an einen Dritten veräußern zu können. In einem solchen Falle kann der Mieter dann innerhalb von sechzig Tagen das Objekt selbst erwerben.

Das Vorkaufsrecht besteht nur dann nicht, wenn ein Miteigentümer an einen anderen Miteigentümer veräußert oder ein Käufer etwa alle Wohnungen in einem Gebäude zu erwerben plant, auch wenn sie verschiedenen Eigentümern gehören.

In einem über fünf Jahre abgeschlossenen Vertrag kann der Mieter auf die Ankaufsrechte vertraglich wirksam verzichten.

Auch in Spanien sind Kautionshinterlegungen zur Sicherung der Vermieter Interessen üblich, solche erfolgen meist in Höhe einer Monatsmiete und werden auf ein öffentliches Konto einbezahlt.

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Wohnmietsteuer

Abschließend mag noch angeführt sein, dass es dem Mieter obliegt, eine Wohnmietsteuer zu entrichten, die sich anhand eines eigenen Schemas berechnet. Hierbei veranlagt man die Besteuerungsbasis anhand der Mietzahlungen der gesamten Vertragslaufzeit, im Zweifel auf diejenigen Zahlungen innerhalb einer Periode von sechs Jahren. Verlängert sich der Vertrag automatisch rechnet man die Zahlungen der Verlängerungsperiode hinzu, als Mindestbasis solche einer dreijährigen Verlängerungszeit.

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Bis30,050,09
von30,06bis60,100,18
von60,11bis120,200,39
von120,21bis240,400,78
von240,41bis480,811,68
von480,82bis961,623,37
von961,63bis1.923,247,21
von1.923,25bis3.846,4814,42
von3846,49bis7.692,9530,77

Mietzahlungen über 7.692,96  Euro werden mit 0,024040 Euro für weitere je 6,01 Euro  berechnet.

Bei Abschluss eines Mietvertrages sollte, um späteren Schäden bereits im Vorfelde zu begegnen, besser nicht Rückgriff auf Mustermietverträge oder gar Selbstentwürfe genommen werden, da solche, wie die anwaltliche Praxis ständig zeigt, schnell zum Problemherd werden können, schließlich oft die eigenen Interessen hierin unberücksichtigt oder unnötigerweise eingeschränkt sein könnten.

Autor: RA Guido von Berg
Kanzlei Dr. Crespo & Partner, Teulada.

 

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